10年租金180万 万科“翡翠书院”面临出租难

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2018-05-08

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  地处三国交界的珲春防川国家级风景名胜区龙虎阁汇聚了来自四面八方的游客,6000余名国内外游客在此迎接新年的第一缕曙光,为新的一年许下美好的愿望。凌晨5时许,珲春防川景区的夜空还处在一片黑暗之中,但龙虎阁上彩灯闪烁,灯火通明,从珲春市区驶来的各式车辆停满了景区的停车场,来自国内外的游客汇聚到龙虎阁,观看新年焰火。5时50分,龙虎阁前开始燃放烟火,五彩缤纷的烟火照亮了三国交界的夜空,人们欢呼着拿出手机拍下这美好的瞬间。随着东方的夜空逐渐呈现一抹紫红色,大家聚集在龙虎阁的各层观景台上,等待新年的第一缕曙光的乍现。6时48分,在人们的欢呼中,东方天空的云霞,从紫红变成金色,一轮红日从天际冉冉升起,人们默默地许下了新年的美好愿望。

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【】  近日,万科100%自持的租赁住房项目“北京翡翠书院”对外披露了项目初步设计方案和配租规则。

据悉,在30万平方米的建设规模中,一期将提供1000多套租赁房源,最长单个租期不超过10年,如果一次性签订10年租期,则每年租金不变。

租金总额约为180万元左右。   “租购并举”作为房地产调控、实现住有所居的重要手段之一,2017年以来,住建部等多个国家部委,和北上广等多个城市纷纷出台鼓励政策,并推出相关规划用地。

“翡翠书院”项目所在地,正是北京乃至全国首批开发商100%自持商品住房项目地块之一。   公开资料显示,该项目地块位于海淀区北清路,于2016年11月16日挂牌交易,为北京第一批自持用地之一。

2016年12月1日,万科以总价50亿元竞得该宗地块,成交楼面价元/平方米,溢价率%,附带“100%自持商品住房面积”的代价,自持年限为70年。   按照万科产品线的划分,“翡翠系”属于万科高端住宅系列。 而根据目前的规划,“翡翠书院”将采用低密社区建造方式。 此次万科推出“翡翠书院”这一项目,定位为面向中关村地区科技人才的长租类产品,预计将在2020年交付。

  资料显示,该项目目前推出90平方米三居和180平方米四居两种主力户型,其中90平方米占供应量的70%。

在价格上,三居产品的租金在每月万元-万元。 四居室的租金为每月3万元-4万元,这一价格要高于周边租金。

  “单纯从一年租赁的角度看,租金是比较贵的。 ”一位行业内人士分析认为,尽管“翡翠书院”所在的中关村区域,很多高科技人才正面临着“职住不平衡”的矛盾。

这一区域的群体很多正处于“上有老、下有小”的阶段,对适合家庭居住的高品质租赁房有迫切需求。

“但是,要求一次性支付为期10年合计180万元的租金仍然是个痛点。

相信更多的人还是愿意用这笔钱去凑首付款。

”  “从市场角度看,除非有将来可买的承诺,否则很难有人租赁。

”中原地产首席分析师张大伟分析认为,“从租金角度看,这个价格是天价。

即使有贷款的方式,如果进一步计算贷款利率,90平方米房子10年租金达到200万元以上,这对于租户来说,难以想象。 ”  事实上,作为首个全自持项目,万科方面也面临盈利难题。 早在地块出让当日,张大伟曾经指出,“70年持有出租,部分房企之前的政策宽松预期将基本落空。 从变现角度看,未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让,但计算市值将不可能按照销售价格计算。 按照70年租金计算的话,除非发生严重的通货膨胀,否则按照4宗地的区位,价值将非常低。

房企不亏损的可能性很小。

”  此次“北京翡翠书院”对外披露项目初步设计方案和配租规则以后,业内人士估算,以占比70%的90平方米房子为例,按照万元的月租,租期10年,租客需要一次性付款180万元。 以土地成本109亿元计算,万科需要以10年租期签约6055套90平方米房间,才能覆盖其基本成本。   思源地产首席分析师郭毅表示,对于开发商而言,一次性收的十年租金其实就相当于买房人的一笔“首付”,目前还没有一个开发商能靠一笔“首付”实现项目的现金流回正。 在这种情况下,万科“翡翠书院”想要盈利的可能性很小。   万科“翡翠书院”项目有关负责人表示,作为首个全自持项目,也是房地产市场的一个全新事物,需要做很多探索和尝试,难度不小。

万科方面将通过产品和服务的不断创新探索,确保项目盈亏平衡。   张大伟进一步表示,“(开发商100%自持)这类型地块,北京历史上只有4宗地,是特定历史情况下出现的特定历史事物。 以后也不会再有招拍挂的高价100%持有出租房用地。 ”  张大伟认为,在2016年末土地市场疯狂的局面下,开发商非理性抢地,出现了“全面持有”的现象。 地方政府想抑制地价各种办法已经想到极致,但开发商抢地的激情也到了极致,一线城市土地资源依然成为企业的首选。

“所有当时在拿地时愿意100%自持的企业,都是赌未来可以变相销售。 谁也没想到,后来的政策居然彻底限制了销售的可能性。

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